Sci offshore : comment cette société fonctionne

Créer une société civile immobilière offshore(en abrégé SCI offshore), peut se révéler être un excellent moyen si vous désirez profiter de multiples avantages en matière fiscale. Comment cette société fonctionne-t-elle ? Ce guide vous explique en détail tout ce qu’il y a à savoir sur ce sujet.

La SCI offshore

Dans cette partie, il est question, de faire un aperçu sur tous les aspects qui entoure une sci, partant de sa définition, à son fonctionnement.

Définition

Une SCI est un contrat d’entreprise par lequel des personnes appelées associées prennent la décision d’assembler leurs biens immobiliers pour en partager plus tard les bénéfices qui en découleront, ou alors de jouir de l’économie qui résulterait, tout en prenant l’engagement de contribuer ensemble aux pertes. C’est donc une société civile ayant une personnalité juridique et possédant un objet immobilier.

Fonctionnement

Sci offshore - entreprise offshore

La SCI est représentée et administrée par un gérant. Celui-ci est désigné à la suite du vote des membres ou simplement en application du statut de la société. Il revient aux statuts d’expliquer avec précision les limites et l’étendue de ses pouvoirs. Ils peuvent par exemple prévoir que tout acte de vente ou d’achat d’un immeuble est conditionné au préalable accord des associés.

Chaque associé dispose d’un droit de vote quand il s’agit de prendre des décisions d’ensemble en assemblée générale. Les conditions de majorité et de vote sont librement définies dans les statuts. Lorsque la société réalise des bénéfices, chaque associé reçoit une quote-part dont la valeur est en principe proportionnelle à ses droits dans la société.

Indivision

Une société immobilière permet entre autres à plusieurs personnes de gérer en même temps un bien immobilier unique (maison, immeuble ou appartement). De ce fait, l’intérêt d’une telle société provient dans certains cas d’une situation juridique retrouvée très fréquemment dans la pratique. Il s’agit de l’indivision.

  • Risques de l’indivision

L’indivision arrive plus fréquemment qu’on ne le croit dans une société. Par exemple, à la suite d’un décès, le patrimoine que possédait le défunt (sauf mentions contraires), devient du coup la propriété indivise des héritiers. Avec néanmoins 2 inconvénients:

  1. La gestion des biens hérités exige au préalable l’accord de tous les indivisaires, surtout lorsqu’il s’agit de céder l’entièreté du bien.

Il est vrai que les indivisaires peuvent décider de conclure entre eux une convention d’indivision, qui, en la présence d’immeubles, devra être publiée à la revue des hypothèques. Ils peuvent donc choisir un gérant dont ils auront défini de manière unanime les pouvoirs de gestion ainsi que les modalités de révocation. Le hic avec cette convention est qu’elle a une durée maximale de cinq ans. Et en général, le gérant choisi doit avoir l’accord des indivisaires pour certaines procédures importantes telles que la signature des baux commerciaux.

  1. L’article 815 du code civil, stipule que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. A n’importe quel moment et ceci peu importe le motif, un indivisaire peut décider de récupérer ce qui lui revient de droit, y compris devant une juridiction compétente dans le cas d’un désaccord, même si cela doit causer le partage dudit bien.

A 2 précisions près: tout au long de la période de convention d’indivision, aucun partage n’est possible. En outre, il peut également être renvoyé au plus pendant deux ans par un juge.

Avantages de la SCI

Pour ce qui est de l’indivision, une société civile est de loin plus souple. En effet, son gérant peut recevoir des pouvoirs plus étendus. De la même manière, les statuts de la société peuvent être adaptés au point de prévoir par exemple, différentes majorités en fonction des types de décisions.

Le titulaire disposant de quelques parts ne peut les céder uniquement dans le cas où il trouve preneur. En outre, il ne peut en aucun cas demander la dissolution de la sci sauf conditions très restrictives.

De la fiscalité

Impôt sur le revenu

Dans le cas de la location d’un bien, les résultats de la SCI sont directement imposables à l’impôt calculé sur le revenu proportionnellement aux parts de chaque associé.

Impôt sur les sociétés (IS)

La SCI peut également choisir d’être assujetti à l’IS. Avec certaines conséquences fiscales bien entendu importantes :

  • La SCI est de ce fait soumise au régime des BIC et peut entre autres amortir les constructions, mais pas le terrain, par la suite en déduire les frais d’acquisitions.
  • Les bénéfices pourront être gardés en réserve une fois qu’ils auront été imposés à 15 % jusqu’à 38 120 euros et à 33,33 % au-delà.

Néanmoins, cette option comporte certains inconvénients.

  • Pendant la vente du bien, la plus-value est soumise à l’IS, et les amortissements pratiqués seront déduits directement du prix d’achat (ce qui va augmenter mécaniquement la valeur de la plus-value imposable) ;
  • L’apport d’un bien a une SCI qui est à l’IS est assimilé à une vente, et donc en principe supporte les droits d’enregistrement.

Il faut noter que la SCI est d’office soumise à l’IS si elle pratique une activité commerciale, telle que la location meublée.

Réduire les droits de donation

Dans le domaine des droits de donation, la sci présente quelques avantages incontestables.

  • Endettement

Contrairement aux dispositions en vigueur dans les successions, les dettes reliées à un bien ne peuvent pas à chaque fois être déduites de la valeur dudit bien lors du calcul des droits de donation. Si le bien appartient à une sci, la valeur des parts sociales va tenir compte du passif supporté par l’entreprise.

  • Abattements successifs

Il est bien connu que les droits de donation en faveur du conjoint, des enfants, voire même des petits-enfants sont calculés sur la valeur du bien qui est transmis, après que les abattements familiaux aient été effectués. Mais ceux-ci ne sont applicables qu’une seule fois chaque quinze ans. En plus, le barème des droits étant progressif, l’intérêt de diviser en plusieurs fois la transmission d’un bien ou d’un patrimoine afin de profiter à plusieurs reprises des basses tranches de ce barème se pose.

Lorsque le patrimoine est composé de biens non liquides, tels que les immeubles, il devient assez complexe de procéder à des donations successives, par tranches, d’où l’intérêt de diviser le capital d’une sci, en parts, qui pourront être par la suite transmise de manière progressive.

  • Décote

Enfin, les différentes parts d’une sci peuvent être soumises à une certaine décote (en moyenne 10 %) par rapport à l’estimation des biens qu’elle dispose, en évoquant le motif qu’il est plus difficile de vendre des parts que des biens. Ce qui entraîne une réduction assez appréciable de l’assiette ayant servi pour le calcul des droits. La même décote est applicable dans le domaine de l’impôt sur la fortune et du calcul des droits de succession.

  • Patrimoine transmis

L’un des inconvénients d’une donation réside en le fait que le donateur ne dispose plus en général la totale maîtrise de son bien. Cet inconvénient se fait davantage ressentir quand les principaux bénéficiaires de ce patrimoine sont des enfants mineurs. D’où la préoccupation de certaines personnes : comment procéder à la conservation de la gestion des biens transmis, tout en les confiant?

Là aussi, la sci peut se révéler être une option efficace. Par exemple, les parents peuvent apporter à une SCI un immeuble, dont ils conservent la gérance munis de pouvoirs étendus. Ils pourront transmettre l’intégralité ou une partie à leurs enfants, qui pourront à leur tour être associés à la gestion.

Droits de succession

Une Société immobilière permet de faciliter les procédures de paiement des droits de succession.

Différé de paiement

Si des héritiers reçoivent des biens en nue-propriété, ils peuvent faire une demande pour que le paiement des droits de succession soit différé. Mais dans le cas d’une cession entière ou partielle, les droits seront de ce fait exigibles dans un délai de 6 mois à compter de cette cession.

Par contre, si les héritiers reçoivent des parts en nue-propriété, les biens que possède cette société pourront être vendus, sans toutefois que soit remis en cause le différé de paiement. Les droits redeviendront exigibles une fois les parts cédées.

Présomption de propriété

Lorsqu’un bien appartient en usufruit à un défunt, et en nue-propriété à un légataire ou un héritier, ledit bien est supposé pleinement revenir au défunt. Le légataire ou l’héritier légataire devra payer des droits de succession dûs à cette pleine propriété. Toutefois, cette présomption n’a pas d’effet lorsque la nue-propriété est acquise par une sci, qui elle-même est possédée par des héritiers.

Inconvénients

Une société immobilière est donc un outil très intéressant, tant du point patrimonial que celui juridique. Mais elle suppose aussi un certain nombre de contraintes.

Création

La création d’une Société immobilière est à la fois un coût et un formalisme pour les associés. En effet, sa constitution exige d’accomplir à la fois des formalités de publicité et la rédaction des statuts (précisant son objet, son fonctionnement et son gérant). Pour la rédaction de ces statuts, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du droit (généralement un avocat). En outre, dans le cas d’apport d’un immeuble, l’intervention d’un notaire agrée est alors obligatoire.

Dettes

Sci offshore - entreprise

Les associés sont, indéfiniment responsables sur leurs propres biens des dettes de la sci. Ceux-ci engagent ainsi leur propre patrimoine, proportionnellement aux parts qui sont détenues dans le capital social.

Exemple: si la sci a une dette évaluée à 10 000 euros, un associé qui possède 20% des parts sera tenu, en cas de faillite de la société, de rembourser cette dette, à hauteur de 20% du montant, soit 2 000 euros. Les créanciers de la SCI peuvent donc saisir son patrimoine personnel à une hauteur équivalente à ce montant après avoir poursuivi la société.

Il n’existe pas une clause contraire dans les statuts de la sci.

Sociéte offshore

En guise de rappel, une société offshore est une société qui n’exerce pas ses activités dans la juridiction dans laquelle elle est enregistrée et domiciliée. Elle est domiciliée dans un paradis fiscal tel que Hong-Kong, Panama ou Singapour.

Avantages société offshore

Une entreprise offshore est par définition, une entreprise qui est enregistrée dans un pays différent de celui où résident ses dirigeants. De nombreuses raisons peuvent justifier la volonté et le choix d’ouvrir une société dans une autre juridiction, mais l’objectif principal est d’optimiser les revenus de l’entreprise, par le biais d’une fiscalité avantageuse.

Avantages de créer une société offshore

Toutes les juridictions offshores se distinguent par des valeurs ajoutées qu’elle apporte à une entreprise étrangère. Mais en général, les avantages de l’offshoring sont les suivants :

  • Les avantages fiscaux. Une entreprise offshore permet à ses dirigeants de réaliser des économies d’impôts assez considérables, leur permettant ainsi d’avoir une optimisation fiscale et de booster la rentabilité de leur entreprise.

Par exemple en France, l’IS est équivalent environ au tiers des bénéfices de l’entreprise. Selon la juridiction d’implantation, la réduction d’impôts pourrait être considérable. Il existe des juridictions qui exonèrent à 100% l’IS des entreprises non-résidentes. En outre, une entreprise offshore est en générale exonérée de la taxe TVA ;

  • La protection juridique et la protection des actifs. Les biens de la société ne pourront subir une quelconque poursuite judiciaire ou autre décision de la justice. En Suisse, il est strictement interdit de rendre public des informations bancaires, exception faite si cela est en rapport avec des actes criminels. En plus, il n’existe aucun droit de succession imposé sur les actions que détiennent les non-résidents;
  • L’anonymat et la confidentialité. une société offshore fournit un niveau de confidentialité maximum, afin d’assurer la protection de votre vie privée

Sci offshore

Une sci offshore détient une double nature, et profite ainsi des avantages d’être tout d’abord une société immobilière, mais également une société offshore. Le fonctionnement en interne n’est donc pas différent d’une société immobilière classique. En plus, l’un des avantages indéniables de cette société réside dans le fait que, certains inconvénients d’une sci en terme financier et d’imposition sont annulés par le caractère offshore de la sci offshore.

La société bénéficie donc d’une faible imposition sur les résultats, et d’une non-imposition sur les dividendes que perçoivent les associés du fait de leurs caractères de non-résidents fiscaux.

Conclusion

Une sci offshore est telle une aubaine en matière d’investissement immobilier. Vous ne perdez donc rien à opter pour cette solution. Au contraire, cela vous fera à vous et à vos associés, gagner énormément tout en conservant l’anonymat sur vos activités.